Dövizle kira sözleşmesi yaparken 2 kere düşünün!

İstisnalar dışında döviz ile yapılan sözleşmelerin anlaşmazlık durumunda sözleşme tarihindeki ya da eski tarihli bir sözleşme ise 2 Ocak 2018’deki kur üzerinden TL’ye çevrilerek ödenmesine karar verilebiliyor. Alacaklı iken borçlu duruma düşebilecek durumlarla karşılaşılmaması için Altınbaş Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi, Sözleşmeler ve Borçlar Hukuku Uzmanı Prof. Dr. Umut Yeniocak önemli uyarılarda bulundu.

1567 sayılı Kanun’un 1. maddesine dayanılarak yayımlanan “Türk Parası Kıymetini Korunması Hakkında 32 Sayılı Karar” ve bu kararın uygulamasına ilişkin Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın 2008-32/34 sayılı Tebliği’nin “Döviz Cinsinden ve Dövize Endeksli Sözleşmeler” başlıklı 8. maddesinde, konuyla ilgili ayrıntılı düzenlemeler yer alıyor. Prof. Dr. Umut Yeniocak, bu maddeye bakıldığında genel olarak satış, kira, iş, eser ve danışmanlık, aracılık, taşımacılık ile diğer iş görme sözleşmelerinde (Tebliğ’in deyimiyle “hizmet sözleşmelerinde”) bedelin dövizle belirlenmesinin kural olarak yasaklandığını belirtti.  Ancak Prof. Dr. Umut Yeniocak, hangi sözleşmelerin bu yasak kapsamına girdiği ve istisnaların neler olduğu konusunun biraz karmaşık olduğunu kaydetti.

Yasağa aykırılığın yaptırımı, özellikle kira sözleşmelerinin akıbeti

Umut Yeniocak, bahsi geçen yasak ve yasağın istisnalarının, Bakanlık tebliğleriyle düzenlendiğini anlattı. Bununla birlikte yasağın yürürlüğe girdiği tarihten bu yana da ihtiyaca göre çok sayıda değişiklik yapıldığına dikkat çekti. Prof. Dr. Umut Yeniocak, “Bu kararlardan çıkan sonuç şu; şayet kira sözleşmenizde bedel, bahsi geçen yasağa aykırı olarak, dövizle belirlenmişse alacak iddiasıyla konu yargıya taşındığında bir anda alacaklıyken borçlu hâle gelebilirsiniz. Zira Yargıtay’ın bu kararlarından, mahkemenin alacak hesabını yaparken döviz üzerinden değil TL üzerinden hesap yapması gerektiği anlaşılıyor.” diyerek Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin bu yöndeki kararlarını örnek gösterdi.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin uygulaması

Özellikle, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, alacak iddiasıyla icra mahkemelerinin önüne gelen kira sözleşmesinin dövizle sözleşme yasağına aykırı olarak akdedilmiş olması hâlinde mahkemenin bunu resen dikkate alması ve geçerlilik denetimi yapması gerektiği yönündeki bozma kararları tartışmaya değer olarak nitelendiriliyor.

Yasağa aykırılığın yaptırımı, özellikle kira sözleşmelerinin akıbeti

Umut Yeniocak, bu yasağa aykırı olarak dövizle yapılan sözleşmelere uygulanacak yaptırım kararlarının tartışmalı hale geldiğini dile getiriyor. 2018’de yürürlüğe giren dövizle sözleşme yapma yasağına aykırılık hâlinde uygulanacak yaptırım 1567 sayılı Kanun’un 3. maddesinde para cezası olarak düzenleniyor. Yeniocak’a göre bunun ötesinde bir yaptırımın uygulanmaması gerekir. Ne var ki, bu konuyla ilgili ilk yargı uygulamaları, mahkemelerin önlerine gelen sözleşmelerde bu yasağa aykırılık olup olmadığını incelemeleri gerektiği yönünde.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin bu yöndeki kararlarından biri şöyle:

Yargıtay 12. HD, 29.05.2023, 3250/3755

• Türk parasının kıymetinin korunması amacıyla yürürlüğe konulan mevzuatta 2018 yılında yapılan değişiklik ile döviz cinsinden ve dövize endeksli olarak sözleşme yapma özgürlüğüne sınırlama getirilmekle ekonomik kamu düzeninin korunması amaçlanmış olup bu durumun mahkemelerce resen dikkate alınması gerekmektedir.
• Somut olayda, taraflar arasında 01.02.2020-31.12.2027 (31.12.2029) tarihleri arası belirli süreli kira sözleşmesi imzalandığı, yıllık kira bedellerinin ilk beş yıl 180.000 Euro, daha sonraki yıllarda 250.000 Euro yıllık kira bedeli olarak kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.
• O halde mahkemece, kamu düzeni ile ilgili bu değişikliğin, takip talebinde talep edilen ödenmeyen kira alacakları açısından değerlendirilmesi ile oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekir.

“2 Ocak 2018 tarihli kur üzerinden TL’ye çevrilecek.”

Yeniocak, 12. Hukuk Dairesi’nin bu kararlarında, dövizle belirlenen kira bedelinin TL’ye çevrileceği tarih bakımından bir açıklama yer almadığına dikkat çekti.

Yasağın ayrıntılarını düzenleyen 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ, 13 Eylül 2018 itibariyle yürürlükte olan kira sözleşmelerinde taraflar bedelin TL’ye dönüştürülmesi için anlaşamazlarsa, bedelin 2 Ocak 2018 tarihli kur üzerinden TL’ye çevrileceği düzenleniyor. Bu düzenlemenin Anayasaya ve Kanuna aykırı olduğu görüşünü dile getiren Yeniocak, “2018 Eylül ayında yapılan düzenlemeyle sözleşme bedelinin 2018 Ocak ayındaki kurdan TL’ye çevrilmesi hukuken açıklanabilir bir durum değil. Bu kararın iptali mümkün.” yorumunu yaptı.

Eylül 2018 itibariyle yürürlükte olan kira sözleşmelerinin TL’ye nasıl çevrileceğine ilişkin kural bu şekilde. Peki 2018’den sonraki tarihlerde, yasağa aykırı olarak dövizle kira sözleşmesi yapılmış olması hâlinde bir yaptırım olarak bedelin mahkeme tarafından TL’ye çevrilmesinde hangi tarih esas alınacaktır?  Yeniocak bu sorunun yanıtını ise şöyle veriyor;

“Yasağa aykırı sözleşmelere bu şekilde müdahale edilmesini yanlış bulduğum için bana göre 1567 sayılı Kanun’un 3. maddesine göre idari para cezası ödenmesi dışında bir yaptırım olmamalıdır. Ancak daha önce de belirttiğim gibi, Yargıtay konuya böyle yaklaşmıyor.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bir kararı bu soruya dolaylı bir cevap olarak yorumlanabilir. Karara göre, Eylül 2018’den sonra yasağa aykırı olarak dövize endeksli olarak belirlenmiş kira bedeli, sözleşme tarihi itibariyle TL üzerinden (dövize endeksli olmaksızın) yeniden belirlenmeli ve kiraya verenin alacak iddiası buna göre hesap edilmelidir. Görüldüğü gibi, bu olayda da kiraya veren, alacak iddiasıyla açtığı davada, kira bedeli TL üzerinden hesapladığı için birden borçlu pozisyonuna düşmüş durumda.”

Yargıtay 3. HD, 16.11.2021, 1139/11528

• Bu itibarla; taraflar arasında 01/02/2014 tarihinde akdedilen, dava tarihi itibariyle ifası devam etmekte olan kira sözleşmesinin "Özel Şartlar" başlıklı kısmının 1 inci maddesindeki; ilk beş yıl bitiminde kira bedelinin yıllık net 120.000 $ karşılığı TL yıllık olarak ödenecektir. " şeklinde dövize endeksli olarak belirlenen bu kira bedelinin Türk Lirasına göre yeniden belirlenmesinde zorunluluk olmakla sözleşme taraflarınca bu konuda mutabakata varılarak yeniden belirleme yapılmadığından ilk derece mahkemesince yukarıda belirtilen ilgili mevzuat hükümleri uyarınca değerlendirme yapılıp gerekirse alanında uzman bilirkişi raporu alınmak suretiyle sözleşmede dövize endeksli olarak belirlenen kira bedelinin 01/02/2019 tarihinden geçerli olmak üzere Türk parası cinsinden yeniden belirlenmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeyle davanın reddine hükmedilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.