DEĞER ARTIŞ KAZANCI

06 Mart 2019 31 views 0

İnsanların adlarına kayıtlı olan gayrimenkulleri çeşitli nedenlerle elden çıkarması halinde; elde edilen kazancın hangi gelir türüne ait olduğu, hesaplamanın hangi kriterler dikkate alınarak yapılması gerektiği ve net kazanç oluşması halinde nasıl beyan edileceği önem kazanmaktadır. Son yıllarda bu tür satışların artmış olması ile nasıl bir vergileme olayı ile karşılaşacağımız konusunda bilgi vermeye çalışacağım.

Değer Artış Kazancı;193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde “İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal ve hakların;

1- Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

2- Voli mahalleri ve dalyanlar;

4- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

7- Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları” (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder. Bu sayılan ve değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilen malların büyük çoğunluğunun gayrimenkul (taşınmaz) nitelikli olduğu görülmektedir.

        Kazancının Tespiti: Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur. Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; VUK hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel esas alınır. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen üretici fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. 5281 sayılı Kanun’un 28. maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere eklenen hükme göre; bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması şarttır.

        İstisna: Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesine 5281 sayılı Kanun’un 27. maddesiyle 01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere eklenen hükme göre; bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 284, 285, 287, 290, 296 ve 302 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliğleri ile yıllar itibariyle aşağıda belirtilen tutarlar vergiden müstesna edilmiştir.

2015 yılı için istisna tutarı: 10.600,00 TL,

2016 yılı için 11.000,00 TL,

2017 yılı 11.00,00 TL, 

2018 yılı için 12.000,00 TL ve

2019 yılı için 14.800,00 TL dir. 

       Değer Artış Kazancı – Ticari Kazanç Ayrımı: Öncelikle, Vergi Usul Kanunu’nun 3. Maddesi olan  “Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır.” hükmü dikkate alınarak gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın tespitinde, değer artış kazancı ya da ticari kazanç olarak hangisinin esas alınması gerektiği düşünüldüğünde, aşağıda belirtilen ilkelere göre karar vermek gerekir;

– Faaliyetin Devamlılığı:Gayrimenkullerin, aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden yıllarda da satılmasıdır.

– Satışın Hangi Amaçla Yapıldığı: Gayrimenkul alım satım işlemi kazanç elde etmek için yapılıyorsa ticari kazanç, şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa, elde edilen kazancın değer artış kazancı olarak değerlendirilmesidir.

– Ticari Bir Organizasyonun Varlığı: Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır.

İktisap Tarihinin Belirlenmesi : Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.

Maliyet Nasıl Bulunur: Gayrimenkul alım-satımında değer artış kazancı; iktisap tarihinden itibaren beş yıllık süre içerisinde satılması, maliyet (iktisap bedeli, değer arttırıcı ilaveler, tapu harcı, kredisi faizi)-endeksleme-giderler (emlak vergisi, komisyoncu bedeli, konut sigortası, dask)istisna sonrası kalan tutarın bulunup bulunmadığı ve ivazsız intikal (veraset, sağlar arası intikal, bağış) olup olmadığı hususları beraber dikkate alınarak, aşağıda belirtilen farklı durumlara göre değerlendirilme yapılması mümkündür.

Sonuç: Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde bahsi geçen mal ve hakların satışında değer artış kazancı hesaplanabilmesi için; ivazlı iktisap edilen gayrimenkullerin, iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması, elden çıkarılma dolayısıyla kazanç elde edilmesi, elde edilen satış bedelinden maliyet bedeline giren unsurların, maliyete yapılan endekslemenin, giderlerin ve istisna tutarının düşülmesi ve safi kazancın bulunması, bulunan safi kazancın gayrimenkulün satışının yapıldığı yılı takip eden yılın 1-25 Mart tarihleri arasında gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekir. Son beş yılda gayrimenkul satımı yapan her birey bu konuda elindeki verilerle bir uzmanla bu konuyu görüşmelidir. Farkında olmadan bu satışlardan dolayı vergi cezalarıyla karşı karşıya kalabiliriz.

Hurşut Gündüz
Hurşut GündüzDiğer Yazıları
BENZER KONULAR
YORUM YAZ